É realmente vantajoso atualizar o valor de compra de bens imóveis declarados no Imposto de Renda ou é “pegadinha” da Receita Federal?

O Congresso Nacional decretou e o Presidente da República sancionou a Lei 14.973/2024, de 16/09/2024, estabelecendo NORMAS SOBRE A OPÇÃO PELA ATUALIZAÇÃO DO VALOR DE AQUISIÇÃO DE BENS IMÓVEIS PARA O VALOR DE MERCADO, com procedimentos disciplinados pela Instrução Normativa RFB no. 2.222/2024, de 20/09/2024.

Pedimos que relevem o tamanho desse COMUNICADO, mas como poderão observar a matéria é complexa, muito polêmica e não tem ainda entendimento geral e pacífico, entre a grande gama de juristas e contabilistas que a estão estudando.

Saibam que nossa intenção é tornar o conhecimento desse dispositivo legal e fiscal o mais transparente e que gere oportunidades efetivas a todos.

Os principais efeitos, sobre quando você poderá ou se deverá buscar usufruir desse aparente benefício fiscal ou, ainda se é melhor aguardar situações mais propícias para efetivação dessa “vantagem” de “pagar primeiro para ver o benefício depois”, nós detalharemos a seguir, começando pela SINTESE de nossas conclusões técnicas e em seguida, descrevendo ANALITICAMENTE todas as regras fiscais para efetivação dessa atualização do valor de compra dos bens imóveis, declarados na sua Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física, conforme passamos a descrever para melhor orientação da decisão de cada um:

Conclusões técnicas da hiper serviços sobre a opção de atualização do valor de bem imóvel

O corpo técnico de Sócios e Supervisores da Área Tributária da HIPER SERVIÇOS tem se debruçado sobre os dispositivos legais até aqui publicados, e que regulamentaram a disciplina de operacionalização do que se define – OPÇÃO DE ATUALIZAÇÃO DE BENS IMÓVEIS.

Efetivamente, o título da legislação publicada, demonstra em primeira leitura uma “oferta” vantajosa da Receita Federal que “parece” uma redução da tributação sobre possivel futuro GANHO DE CAPITAL por parte de pessoa física e pessoa jurídica, um antiguíssimo anseio de qualquer contribuinte de tributos federais.

No entanto, na simulação que fizemos constatamos algumas “incoerências” dessa legislação, que nos intrigam e que esperamos para breve, uma manifestação da Receita Federal, para corrigir as seguintes inconsistências:

1 – NÃO É VANTAJOSO EM NENHUMA HIPÓTESE, fazer atualização do valor de compra e pagar imposto de 4%, para os seguintes tipos de imóveis:

• Qualquer imóvel do contribuinte, com valor de venda de pequeno valor – hoje R$ 35.000,00 – isento do imposto de renda sobre o ganho de capital, no mês em que se realizar a venda, conforme artigo 23 da Lei 9.250/95, incluído pela Lei nº 11.196, de 2005.
• O Imóvel, único do contribuinte, com valor de venda até R$ 440.000,00, isento nos termos do artigo 23 da Lei nº 9.250/95, desde que, nos cinco anos anteriores à alienação, não tenha usufruído do mesmo benefício.
• Qualquer imóvel adquirido pelo contribuinte até 31/12/1969, que tem uma redução de 100% nos termos da IN/SRF Nº 84/2001, ficando portanto sem imposto sobre ganho de capital desde 2001.
• Imóveis que atualizar e que venha a vender em até 3 anos – 36 meses – ou seja até 16/12/2027, perderá 4% mais o custo do dinheiro aplicado sobre imposto recolhido, pois pagará o ganho de capital normal atual. Além de não ter beneficio pagará pelo menos mais 15% sobre o ganho de capital.

2 –  Com exceção dos imóveis que não apresentam vantagem, e que estejam nas condições aqui descritas no item 1: imóvel de pequeno valor venda até R$ 35.000,00, único imóvel com venda até R$ 400.000,00, imóveis adquiridos até 31/12/1969 e imóveis que desejar vender até 16/12/2027 (condições de desvantagem),  É VANTAJOSO FAZER A ATUALIZAÇÃO do valor de compra e pagar imposto de 4%, para os IMÓVEIS QUE O CONTRIBUINTE TENHA A CERTEZA DE QUE NÃO PRECISARÁ OU NÃO DESEJAR VENDER ATÉ 16/12/2039.

Portanto, SÓ TERÁ O BENEFÍCIO FISCAL PLENO de pagar a redução para 4%,  ao invés de 15,00%, 17,50%, 20,00% ou 22,50% conforme o valor da Alienação, para QUEM TRANSFERIR O IMÓVEL A PARTIR DE 17/12/2039.

Ou seja, a Receita Federal propõe que você – contribuinte, pague em 2024 – 4% sobre o valor da atualização e para não pagar mais nada deverá aguardar 15 anos (180 meses) – até 16/12/2039 e só efetivar a alienação a partir de 17/12/2039 para transferir essa propriedade que vier a fazer a atualização.

Pode-se concluir então, que SÓ PODERÁ VIR A TER UM BENEFÍCIO DE REDUÇÃO COM GANHOS DE 11%, 13,50%, 16,00% OU 18,50% SOBRE A TRIBUTAÇÃO DE POSSÍVEL GANHO DE CAPITAL, SE ESPERAR 180 MESES – 15 ANOS, EMBORA SEJA NECESSÁRIO, AINDA, PROJETAR O CUSTO DE NÃO APLICAÇÃO DOS 4% AO LONGO DESSE PERÍODO POR UMA TAXA SELIC MÉDIA

3 – Será preciso fazer cálculos razoavelmente complexos, para avaliar a relação custo-benefício de atualizar o valor de compra e pagar 4% , para os seguintes tipos de imóveis:

• Imóveis adquiridos entre 01/01/1970 a 31/12/1988, que tem uma redução garantida entre 95% – imóveis adquiridos em 1970 e 5% – imóveis adquiridos em 1988, nos termos da IN/SRF Nº 84/2001, ficando portanto sem imposto sobre ganho de capital desde 2001. Ou seja quanto mais tempo tiver decorrido da data da compra, mais redução tem e menos vantagem no benefício de pagar 4%.
• Qualquer imóvel do contribuinte, que ele pretenda com o valor recebido na venda, utilizar na compra de outro imóvel residencial, em até 180 dias contados da assinatura do contrato de venda, desde que não tenha usufruído desse benefício nos últimos cinco anos que antecedem a venda, que nos termos do artigo 39, da Lei nº 11.196/05, possibilita a isenção do Imposto de Renda sobre Ganho de Capital sobre a venda desse imóvel nessa condição de aplicação em compra de outro imóvel residencial. O cálculo precisará ser feito considerando em que ano pretende vender o imóvel e reaplicar o dinheiro em outro imóvel residencial.
• SE PRETENDE ALIENAR O IMÓVEL ATUALIZADO entre mais de 3 anos – 36 meses e até 15 anos – 180 meses  – ou seja entre 17/12/2027 até 16/12/2039 – você além de pagar agora 4% poderá pagar complemento de Imposto de Renda sobre Ganho de Capital. Nos cálculos já efetuados, ainda sem considerar o custo do dinheiro do imposto de 4% que pagar antecipado, pode vir a ter ganhos de 0,80% a partir de 17/12/2030 podendo chegar a ganhos de 11,00% a partir de 17/12/2039, para vendas até R$ 5.000.000,00. Para vendas em valores superiores serão necessários outros cálculos com ainda maior complexidade.

RESUMO FINAL

Como pudemos demonstrar nesse extenso texto, diante de 14 complexas possibilidades, para cada um dos 4 tipos de alíquota de tributação de GANHOS DE CAPITAL – 15,00%, 17,50%, 220,00% e 22,50%, para responder a pergunta que todos estão fazendo:

É realmente vantajoso atualizar o valor de compra de bens imóveis declarados no imposto de renda ou é “pegadinha” da receita federal?

Nossa resposta não pode ser outra senão: NÃO TEMOS COMO RESPONDER DE IMEDIATO, POR SER ABSOLUTAMENTE NECESSÁRIO (IMPRESCINDÍVEL) ELABORAR UM ESTUDO DE PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO PARA CADA IMÓVEL, considerando-se custo por data e valor original do custo de aquisição, confrontando com a possivel data de alienação projetada, comparando com o percentual de benefício para cada faixa de período de tempo que permanecer atualizado sem alienar, e comparando preço do dinheiro no período.

A equipe técnica da HIPER SERVIÇOS está preparando e esperando concluir nos próximos 20 dias, aplicativos de IA – Inteligência Artificial que possibilitarão as simulações com conclusões matemáticas muito perto da máxima precisão que poderão demonstrar a real e efetiva relação CUSTO-BENEFÍCIO de cada caso para cada imóvel e para a situação projetada pelo contribuinte para a alienação futura. De qualquer forma, embora trabalhando no que temos atualmente, iremos acompanhar e atualizar a todos, sobre eventuais alterações que a Receita Federal venha a fazer sobre esse complexo e polêmicos “benefício  fiscal”.

Logo em seguida, todos os clientes da HIPER SERVIÇOS, que assim desejarem e pedirem ao nosso Departamento Comercial, poderão receber proposta de nossos serviços de CONSULTORIA TRIBUTÁRIA PARA AVALIAÇÃO EONOMICO-FINANCEIRA SOBRE ATUALIZAÇÃO DO VALOR DE BENS IMÓVEIS – LEI 14.973/2024.

RESSALTAMOS QUE O PRAZO FINAL PARA ESSA ATUALIZAÇÃO JÁ ESTÁ DEFINIDO: 16/12/2024.

Regras fiscais para atualização do valor de compra de bens imóveis declarados no imposto de renda da pessoa física

1 – ABRANGÊNCIA PARA OPÇÃO DE ATUALIZAÇÃO

A opção de atualização é tanto para PESSOAS FÍSICAS para os bens imóveis já informados em DECLARAÇÃO DE AJUSTE ANUAL – DAA – relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023, já apresentada até o dia 31 de maio de 2024, como também para as PESSOAS JURÍDICAS – para os bens imóveis constantes do ATIVO NÃO CIRCULANTE de seu BALANÇO PATRIMONIAL, declarados na Escrituração Contábil Fiscal – ECF relativa ao ano-calendário de 2023, apresentada até 31 de julho de 2024.

Tanto para a PESSOA FÍSICA quanto para a PESSOA JURÍDICA, ainda não está claramente definido e regulamentado, se as possíveis Declarações Retificadoras – apresentadas após os prazos das declarações originais, poderão vir a ser aceitas ou não, para fins de atualização do valor de bens imóveis.

Nosso posicionamento técnico é que até manifestação expressa da Receita Federal, não havendo fundamentação clara e inconteste sobre o assunto, recomendamos não fazer e cumprir o prazo definido para entrega da Declaração de Ajuste Anual apresentada até o dia 31 de maio de 2024 – para o caso de Pessoas Físicas e o prazo definido para entrega da Escrituração Contábil Fiscal – ECF relativa ao ano-calendário de 2023, apresentada até 31 de julho de 2024 – no caso de Pessoas Jurídicas.

2 – OPÇÃO PELA PESSOA FÍSICA

A PESSOA FÍSICA residente no País poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis já informados em Declaração de Ajuste Anual – DAA, apresentada à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil – RFB, para o VALOR DE MERCADO, desde que ofereça à tributação, de forma definitiva, a diferença para entre esse CUSTO DE MERCADO e o CUSTO DE AQUISIÇÃO, com pagamento à alíquota de 4% (quatro por cento) do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física – IRPF.

Os valores decorrentes da atualização, tributados dessa forma:

1. serão considerados como acréscimo patrimonial na data em que o pagamento do imposto for efetuado; e
2. deverão ser incluídos na ficha de bens e direitos da DECLARAÇÃO DE AJUSTE ANUAL – DAA relativa ao exercício de 2025, ano-calendário de 2024, como custo de aquisição adicional do respectivo bem imóvel.

Deverão ser individualmente identificados na DECLARAÇÃO DE AJUSTE ANUAL – DAA do exercício de 2025, ano-calendário de 2024, os bens imóveis atualizados a valor de mercado, nos termos deste artigo.

Não será permitida a aplicação de deduções, percentuais ou fatores de redução sobre a diferença apurada.

3 – OPÇÃO PELA PESSOA JURÍDICA

A pessoa jurídica também poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis constantes do seu ATIVO NÃO CIRCULANTE, apresentado em seu BALANÇO PATRIMONIAL, para o valor de mercado e tributar, de forma definitiva, a diferença para o custo de aquisição à alíquota de 10% (dez por cento), sendo:

1. 6% (seis por cento) do Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ; e
2. 4% (quatro por cento) da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL.

No entanto, na Pessoa Jurídica, os valores decorrentes da atualização para efeito do cálculo da depreciação, não poderão ser incorporados ao custo do bem ou direito que lhes deu causa, amortização ou exaustão.

Por esse motivo, que será recomendável colocar o valor de atualização, de forma separada e destacadamente em conta própria dentro do registro contábil.

Optantes pelo Lucro real, não se beneficiarão de agregar custos de depreciação dedutíveis do valor de apuração de imposto trimestral ou anual.

Não será permitida a aplicação de deduções, percentuais ou fatores de redução sobre a diferença apurada.

4 – TIPOS DE BENS IMÓVEIS SUJEITOS À ATUALIZAÇÃO

PODERÃO ser atualizados para o valor de mercado os bens imóveis em geral:

1. situados no Brasil;
2. situados no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior – Abex;
3. que façam parte do patrimônio de entidade controlada no exterior, cuja pessoa física detentora tenha optado pelo regime de transparência fiscal;
4. que façam parte do patrimônio de trust no exterior, cuja pessoa física detentora esteja obrigada a informar os bens e direitos do trust em sua Declaração Anual de Ajuste;

NÃO PODERÃO ser atualizados para o valor de mercado os bens imóveis:

1. pertencentes à pessoa física, que não tiverem sido declarados na Declaração Anual de Ajuste, relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023, apresentada até o dia 31 de maio de 2024;
2. pertencentes à pessoa jurídica, que não tiverem sido declarados na Escrituração Contábil Fiscal – ECF relativa ao ano-calendário de 2023, apresentada até 31 de julho de 2024;
3. adquiridos no curso do ano-calendário de 2024; e
4. alienados, baixados ou liquidados anteriormente à data da formalização da opção.

As vedações a que se referem os incisos I e II descritas acima, não se aplicam às:

1. controladas indiretas, nos casos em que a controlada direta tenha sido declarada na DAA ou na ECF relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023;
2. pessoas físicas não obrigadas à apresentação da DAA relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023; e
3. pessoas jurídicas não obrigadas à apresentação da ECF relativa ao ano-calendário de 2023.

5 – PRAZO E REGRAS BÁSICAS PARA FAZER A OPÇÃO PELA ATUALIZAÇÃO DO VALOR DE AQUISIÇÃO

Para fins da tributação prevista, os bens imóveis serão atualizados para o seu valor de mercado ATÉ O DIA 16 DE DEZEMBRO DE 2024.

Para a apuração do valor do bem imóvel NO EXTERIOR, em moeda nacional, o valor expresso em moeda estrangeira será convertido em moeda nacional pela cotação de fechamento da moeda estrangeira divulgada, para venda, pelo Banco Central do Brasil – BCB (boletim de fechamento PTAX), para o primeiro dia útil anterior à data da formalização da opção pela atualização.

Cada declarante poderá apresentar uma única declaração na qual constarão os bens imóveis eleitos para a atualização.

A opção pela atualização de valor dos bens imóveis a valor de mercado será formalizada mediante a apresentação da DECLARAÇÃO DE OPÇÃO PELA ATUALIZAÇÃO DE BENS IMÓVEIS – DABIM e do pagamento integral dos tributos em função de atualização do valor de aquisição de bem imóvel.

O custo de aquisição atualizado dos bens imóveis será considerado na data de apresentação da DABIM ou do pagamento, o que ocorrer por último.

Essa DECLARAÇÃO DE OPÇÃO PELA ATUALIZAÇÃO DE BENS IMÓVEIS – DABIM, deverá ser elaborada mediante acesso ao serviço “Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis – Dabim”, disponível no Centro Virtual de Atendimento – e-CAC no site da RFB na Internet, no endereço eletrônico http://rfb.gov.br, a partir de 24 de setembro de 2024.

Deverão constar da DABIM as seguintes informações:

1. identificação do declarante, contendo o nome completo e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas – CPF, no caso de pessoa física, ou o nome empresarial e número de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas – CNPJ, no caso de pessoa jurídica;
2. identificação dos bens objeto da opção;
3. valor do bem imóvel constante da última DAA relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023, ou o custo de aquisição, no caso de bem ou direito não declarado, nas hipóteses excepcionais previstas no art. 6º, parágrafo único, no caso de pessoa física;
4. valor do bem imóvel constante da última ECF relativa ao ano-calendário de 2023, ou o custo de aquisição, no caso de bem ou direito não declarado, nas hipóteses excepcionais previstas no art. 6º, parágrafo único, no caso de pessoa jurídica; e
5. valor atualizado do bem em moeda nacional para a data da formalização da opção.

No caso de DABIM apresentada por espólio, além das informações previstas no inciso I do caput, deverão constar o número de inscrição no CPF do meeiro e do inventariante.

No caso de bens em condomínio, cada condômino poderá optar pela atualização em relação à parcela do bem imóvel de que é titular.

A DABIM poderá ser retificada até 16/12/2024. A DABIM retificadora terá a mesma natureza da declaração originariamente apresentada, substituindo-a integralmente, e servirá para incluir ou excluir bens imóveis, aumentar ou reduzir os valores informados ou efetivar alterações a eles vinculadas e suas alterações na DABIM RETIFICADORA deverão ser efetuadas com observância aos mesmos procedimentos da DABIM original.

Para a elaboração e apresentação da DABIM RETIFICADORA, deve ser informado o número do processo administrativo referente à última declaração apresentada.

No caso da DABIM RETIFICADORA resultar:

1. em aumento do imposto apurado: a diferença deverá ser paga até o dia 16 de dezembro de 2024; ou
2. em redução do imposto apurado e pago: a restituição será efetuada nos termos da Instrução Normativa RFB nº 2.055/2021.

6 – DA ALIENAÇÃO (VENDA, PERMUTA e DOAÇÃO)  DO BEM IMÓVEL SUJEITO À ATUALIZAÇÃO

No caso de alienação ou baixa de bens imóveis antes de decorridos quinze anos contados da data da atualização, deverá ser apurado GANHO DE CAPITAL, mediante a aplicação da seguinte fórmula:

• GK = valor da alienação – [CAA + (DTA x %)], em que:
• GK = ganho de capital;
• CAA = custo do bem imóvel antes da atualização;
• DTA = diferença entre o valor do bem imóvel atualizado e o valor de seu custo antes da atualização; e
• % = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda, conforme previsto no parágrafo único.

Esses percentuais proporcionais ao tempo decorrido da atualização até a venda são:

1. 0% (zero por cento), caso a alienação ocorra em até trinta e seis meses da atualização;
2. 8% (oito por cento), caso a alienação ocorra após trinta e seis meses e até quarenta e oito meses da atualização;
3. 16% (dezesseis por cento), caso a alienação ocorra após quarenta e oito meses e até sessenta meses da atualização;
4. 24% (vinte e quatro por cento), caso a alienação ocorra após sessenta meses e até setenta e dois meses da atualização;
5. 32% (trinta e dois por cento), caso a alienação ocorra após setenta e dois meses e até oitenta e quatro meses da atualização;
6. 40% (quarenta por cento), caso a alienação ocorra após oitenta e quatro meses e até noventa e seis meses da atualização;
7. 48% (quarenta e oito por cento), caso a alienação ocorra após noventa e seis meses e até cento e oito meses da atualização;
8. 56% (cinquenta e seis por cento), caso a alienação ocorra após cento e oito meses e até cento e vinte meses da atualização;
9. 62% (sessenta e dois por cento), caso a alienação ocorra após cento e vinte meses e até cento e trinta e dois meses da atualização;
10. 70% (setenta por cento), caso a alienação ocorra após cento e trinta e dois meses e até cento e quarenta e quatro meses da atualização;
11. 78% (setenta e oito por cento), caso a alienação ocorra após cento e quarenta e quatro meses e até cento e cinquenta e seis meses da atualização;
12. 86% (oitenta e seis por cento), caso a alienação ocorra após cento e cinquenta e seis meses e até cento e sessenta e oito meses da atualização;
13. 94% (noventa e quatro por cento), caso a alienação ocorra após cento e sessenta e oito meses e até cento e oitenta meses da atualização;
14. 100% (cem por cento), caso a alienação ocorra após cento e oitenta meses da atualização.

Na alienação de imóvel atualizado para o valor de mercado, aplicam-se os percentuais ou os fatores de redução correspondentes às parcelas do GANHO DE CAPITAL dos custos CAA (Custo do bem imóvel antes da atualização) e DTA (Diferença entre o valor do bem imóvel atualizado e o valor de custo antes da atualização).

É preciso observar que:

1. a redução correspondente a cada custo é determinada em função da data de aquisição ou atualização e aplicada sobre a parcela do GANHO DE CAPITAL a ela correspondente;
2. a parcela do GANHO DE CAPITAL correspondente a cada parte é determinada aplicando-se, sobre o total do ganho de capital, o percentual resultante da relação entre o custo da parte objeto da redução e o custo total do imóvel, ou entre a área da parte objeto da redução e a área total do imóvel.

Sobre o GANHO DE CAPITAL apurado conforme essas regras, de percentuais proporcionais ao tempo decorrido da atualização, incidem as alíquotas previstas no art. 21 da Lei nº 8.981, de 20 de janeiro de 1995, e portanto poderá ser obrigatório o recolhimento de imposto complementar ao da atualização do valor de custo de aquisição do bem imóvel, ou seja mais:

1. 15,00% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);
2. 17,50% (dezessete inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais); (Redação dada pela Lei nº 13.259, de 2016);
3. 20,00% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais) (Redação dada pela Lei nº 13.259, de 2016);
4. 22,5% (vinte e dois inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais). (Redação dada pela Lei nº 13.259, de 2016)

Estamos ao inteiro dispor para esclarecimentos adicionais que julgarem necessárias sobre esse assunto.